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中國房地產怪相:救市、斷供、房鬧等充斥樓市

2014-08-22 責任編輯:未填 瀏覽數:144 中國水性涂料網

    8月18日,國家統計局公布7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,北上廣深四大一線城市房價環比齊跌,此前對于樓市是否出現“拐點”各執一詞的經濟學者終于形成一致的看法:中國房地產市場深度調整的窗口已然打開,樓市“新常態”將隨之顯現。

    然而,自從樓市降溫以來,“救市”、“斷供”、“房鬧”……種種噪聲充斥樓市,事實上則是地方政府、炒房者等樓市“非常”利益群體的集體躁動,與之相比,本應是樓市“主角”的開發商與自住型購房者反而顯得更為淡定和理性,而這種怪相折射出的,正是中國樓市的畸形及其病灶所在。

    “救市”之聲再起地方政府蠢蠢欲動

    跌、跌、跌,房價持續下跌;松綁、松綁、松綁,長沙、佛山、哈爾濱……放開限購的城市不斷增加。

    今年以來,房地產市場突如其來的走勢逆轉令整個行業始料未及。去年末17個調控升級的一二線城市中,有11個城市今年成交降幅超過25%,受政策從緊影響顯著。

    3月初兩會提出的“針對不同城市情況分類調控”將成為今年中央政府對房地產政策取態的最好注解。面對房地產市場下行壓力,地方政府各類微調政策持續推進,主要從放松限購、限價,擴大購房資金支持及調整戶籍政策等方面展開。而庫存水平高低、市場供求情況成為分類調控的關鍵依據。

    而近期,全國各地放松房地產調控的消息頻出,傳遞了地方政府強烈的救市信號。據不完全統計,執行限購政策的46個城市中已有37個城市推出限購松綁的措施,一些地方還出現了限貸“松綁”的信號。

    在廣東,被譽為“廣佛同城”中的佛山市率先放開限購。盡管廣東稱堅持一線城市不放松,但佛山樓市的放開事實上可以看做是廣、深放開的前奏。而實際上,從今年5月開始,廣州已悄悄進行多項“微調”措施,低調救市。在上海,有傳言上海建行將放松限貸政策,盡管目前尚未證實,但業界認為這正是上海樓市蠢蠢欲動,欲以放松限貸來曲線救市的前奏。而北京也出現部分銀行房貸“有條件松綁”的跡象。

    對眾多城市陸續放開限購的態勢,業內人士指出,需防止個別地區借自主調控之名突破政策底線,甚至從“因地制宜”變為“全面放開”。世邦魏理仕執行董事及中國區研究部主管陳仲偉提醒,由于對土地出讓金依然存在高度依賴,地方政府面對房價跌幅擴大、樓市地市趨冷,會面臨越來越大壓力,“救市”動機會趨于強烈。

    房地產市場“松綁潮”來襲,引發了輿論的高度關注。不少網民和專家認為,當前房地產調控正處于關鍵期,政府應妥善掌握好調控藝術和節奏,處理好地方經濟與民生保障關系,合理引導預期,否則多年的調控努力會毀于一旦。

    “真正要避免的是定向寬松變成全面放松,目前一些企業和政府在不斷吹風,鼓吹救市是提振經濟、穩增長的不二選擇,而一旦信貸放松,不僅導致前面一切努力功虧一簣,也會導致影子銀行再次入市,后果不堪設想。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟說,要避免再出現2009年的房價報復性反彈,是否取消限購并不是關鍵,因為本輪房價調整的主要矛盾是供需市場的調節,除了北上廣深等供需關系仍扭曲的城市,其余城市取消限購并不會導致“天塌下來”。

    住建部政策研究中心相關人士說,如實施分類調控政策,應從兩點把握:重點考慮住房剛性需求群體,會否引起區域房價較大幅度波動。雖然地方有自主調控的權力,但不能把是否放松限購作為刺激樓市、謀求短經濟增長的手段。

    世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞說:“如果讓一些城市趁分類調控之機‘渾水摸魚’,無底線地放開限購,這無異于讓已經離場的投資客再度歸來,激發投資投機性需求,這必然會導致新的問題。多個城市雖然出現庫存壓力,但讓投資客回來買房消化庫存有悖調控初衷,政府不應回頭重走老路。”

    “斷供”重現市場炒房者敲響警鐘

    近期,浙江、江蘇、福建等地陸續出現“斷供棄房”案例。即購房者停止支付按揭貸款,將縮水房產甩給銀行。記者調查發現,杭州出現“斷供棄房”現象,主要是因為購房者資金供應吃緊,無法繼續還貸,該現象多發于炒房者群體。

    浙江一家國有銀行風險管理部負責人表示,炒房者受樓市持續下行影響,手持房產難變現而被“套牢”,資金吃緊情況比較普遍,當無力還貸而又“出貨”無望時,他們只好承擔賠本又賠息的風險。

    在房價同比連跌34個月的溫州,目前按揭貸款中出現“棄房”的案例41起,而商品房抵押貸款(炒房者)“棄房”案例達近千起。

    業內人士表示,雖然沒有證據顯示“斷供棄房”有進一步蔓延之勢,但隨著樓市持續下行,尤其是在一些遭遇樓盤“爆炒”的區域,無力還貸導致“斷供棄房”現象很可能增多。

    快房網首席評論員程偉明認為,從目前情況看,“斷供”是原因,“棄房”是結果。這說明在樓市下行期間,原本被當成“優質資產”的個人住房按揭貸款可能暗含著未被注意到的風險。

    據分析,部分區域房價回落明顯,影響了投資者的還貸意愿。此前一些商業銀行對購房者信貸資格審核不嚴,甚至默許其收入狀況造假,以及評估注水等行為,在一定意義上掩蓋了購房者真實的信貸能力。

    杭州一家股份銀行個人金融部負責人表示,在房價上漲期,個人無力還款可通過出售房屋來緩解壓力,而在樓市掉頭向下情況下,一旦無力還款,房子難以出手,即使出手也會縮水,其投資風險開始凸顯。業內人士認為,“斷供棄房”現象給投資者特別是炒房者敲響了警鐘。

    財經評論員葉檀表示,雖然房產目前依然是風險較小、收益較高的貸款品種,但“棄房”已使“信用裂痕”顯現,銀行一旦成為“房東”,擁有賬面資產卻無法轉換為現金,將會波及整個信貸市場。

    一位金融監管部門人士告訴記者,“斷供棄房”會增加金融系統房貸壞賬風險,“銀行信貸質量跟房地產信貸質量高度正相關,商業銀行今后可能不再把房貸當作優質貸款了。”

    雖然目前尚無更多事實表明“斷供棄房”將成普遍現象,但銀行業內人士認為,房地產抵押貸款的逾期率和逾期額在上升,下半年要重點防控此類風險。多家銀行的授信管理部門已明確表示將加強監控、嚴格審批房貸申請。

    這一趨勢無疑是對寄望于“松貸”救市的地方政府的重大打擊,同時也可能誤傷剛需購房者。穆迪分析師梁鎮邦表示:“除非銀行信貸供應量增加和按揭貸款利率下降,否則,即使部分城市取消了限購政策,也不太可能刺激需求大幅增加。”

    記者在上海走訪多家銀行發現,當前銀行吸納存款的成本居高不下,房貸的存貸差較小,所以額度依然吃緊。

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